		보 도 자 료
		배포 일시	2011. 4. 25(월) 총 23매(본문 5매, 붙임 18매)
담당 부서	부동산평가과	담 당 자	∙과 장 최임락, 서기관 김영현, 주무관 황문경 ∙☎ (02)2110-6250, 6251
보 도 일 시		2011년 4월 26일(화) 석간부터 보도하여 주시기 바랍니다.

1/4분기 상업용빌딩 투자수익률 약 1.9%로 상승추세

- ‘10. 4/4대비 오피스 +0.57%p, 매장용 +0.25%p 증가 -

□ 국토해양부(장관 정종환)는 서울과 6개 광역시, 경기 일부지역에 소재한 오피스빌딩 1,000동과 매장용빌딩 2,000동의 ’11년 1/4분기 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자 정보를 조사·발표하였다.

* 조사기준일 : 투자수익률(’11.1.1～3.31), 공실률(’11.3.31기준), 임대료(’11.3.31기준)

** 대상 : (오피스) 58개 주요지역 6층 이상, 임대면적 50%이상 업무용 건물

(매장용) 87개 주요상권 3층 이상, 임대면적 50%이상 매장용 건물

□ ’11년 1/4분기 투자수익률은 다음과 같다.

ㅇ 오피스빌딩은 1.88%(3개월)로 전분기 대비 0.57%p 상승하였으며, 매장용빌딩은 1.87%(3개월)로 전분기 대비 0.25%p 상승하였는데 이는 자산가치 증가와 공실 감소가 주요 원인으로 보여진다.

- 소득수익률은 오피스빌딩의 경우 ’09년 1분기 이후 최고치인 1.38%를 기록하였으며, 매장용빌딩의 경우 ’09년 2분기 이후 최고치(1.29%)를 기록하였다.

- 자본수익률은 오피스빌딩의 경우 전분기의 하락세에서 반등하여 0.50%를 기록하였으며, 매장용빌딩의 경우 ’10년 3분기 이후 상승추세가 지속되어 0.58%로 나타났다.

<분기별 투자수익률 추세>

(단위: %/분기)
구 분		’09				’10				’11
		1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기
오피스	소득수익률	1.28	1.29	0.99	1.28	1.29	1.30	1.04	1.33	1.38
	자본수익률	-1.68	0.64	0.49	0.41	1.14	0.53	0.09	-0.02	0.50
	투자수익률	-0.40	1.93	1.48	1.69	2.43	1.83	1.13	1.31	1.88
매장용	소득수익률	1.31	1.18	0.85	1.22	1.22	1.22	0.93	1.26	1.29
	자본수익률	-1.13	0.53	0.55	0.59	1.02	0.49	0.18	0.36	0.58
	투자수익률	0.18	1.71	1.40	1.81	2.24	1.71	1.11	1.62	1.87
※ 분기별 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간 수익률임

ㅇ 이를 지역별로 살펴보면,

- 오피스빌딩의 투자수익률은 모든 지역에서 전분기 대비 상승한 가운데 서울(2.21%), 성남(2.03%)의 투자수익률이 2% 이상으로 높은 수준을 보였다.

- 매장용빌딩은 인천의 투자수익률이 전분기 대비 0.54%p 상승한 2.10%로 나타나 조사지역에서 가장 높은 수치를 기록하였으며, 서울의 투자수익률이 전분기 대비 0.35%p 상승한 1.97%로 나타났다.

<2011년 1/4분기 지역별 투자수익률>

(단위: %, %p)
구 분		전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	성남	수원	안양	고양
오피스	소득수익률	1.38	1.56	1.36	1.11	1.24	0.72	0.60	1.23	1.61	1.26	-	-
	증감폭	0.05	0.05	0.05	0.07	0.06	0.04	0.02	0.06	0.00	0.06	-	-
	자본수익률	0.50	0.65	0.43	0.05	0.38	-0.10	0.30	0.42	0.42	0.58	-	-
	증감폭	0.52	0.55	0.56	0.01	0.61	0.84	0.50	1.01	0.29	0.01	-	-
	투자수익률	1.88	2.21	1.79	1.16	1.62	0.62	0.90	1.65	2.03	1.84	-	-
	증감폭	0.57	0.60	0.61	0.08	0.67	0.88	0.52	1.07	0.29	0.07	-	-
매장용	소득수익률	1.29	1.19	1.38	1.40	1.39	1.27	1.28	1.38	1.41	1.44	1.74	1.29
	증감폭	0.03	0.01	0.07	0.16	0.03	0.03	0.07	0.00	0.04	△0.02	△0.25	0.01
	자본수익률	0.58	0.78	0.37	0.52	0.71	0.38	0.40	0.04	0.52	0.01	0.22	0.29
	증감폭	0.22	0.34	△0.01	△0.01	0.51	0.22	0.17	0.06	0.01	△0.10	0.04	0.53
	투자수익률	1.87	1.97	1.75	1.92	2.10	1.65	1.68	1.42	1.93	1.45	1.96	1.58
	증감폭	0.25	0.35	0.06	0.15	0.54	0.25	0.24	0.06	0.05	△0.12	△0.21	0.54
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 수익률의 전분기 대비 차이임(△ : 감소)

□ ’11년 3월 31일 기준 공실률은 다음과 같다.

ㅇ 오피스빌딩의 ’11년 3월 31일 기준 공실률은 평균 8.1%로 전분기(’10년 12월 31일 기준)에 비해 0.5%p 감소하였으며, 매장용빌딩은 9.0%로 전분기 대비 0.6%p 감소하였다.

- 오피스빌딩의 공실률은 전분기에 이어 감소추세가 지속되고 있으며, 매장용빌딩의 공실률은 ’09년 1분기(’09년 3월 31일 기준) 이후의 감소추세가 이어지고 있다.

<공실률 추세>

(단위: %)
구 분	’05 7.1	’06 7.1	’07 7.1	’08 7.1	’09				‘10				‘11
					3.31	6.30	9.30	12.31	3.31	6.30	9.30	12.31	3.31
오피스	8.4	7.2	6.4	5.3	6.6	8.0	9.0	9.4	9.4	9.4	9.5	8.6	8.1
매장용	10.2	10.6	11.6	10.0	11.4	11.1	10.6	10.5	10.4	10.3	10.3	9.6	9.0

ㅇ 이를 지역별로 살펴보면,

- 오피스빌딩은 서울의 공실률이 5.6%로 가장 낮게 나타났으며, 울산의 공실률이 18.1%로 가장 높게 나타났다.

- 매장용빌딩은 안양의 공실률이 0.7%로 가장 낮게 나타났으며, 대전의 공실률이 14.6%로 가장 높게 나타났다.

<’11.3.31 기준 지역별 공실률>

		(단위: %, %p)
구 분		전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	성남	수원	안양	고양
오피스	’11.3.31	8.1	5.6	9.9	8.5	13.3	17.4	16.1	18.1	7.1	7.6	-	-
	’10.12.31	8.6	6.4	9.8	9.8	13.0	17.3	15.8	21.0	5.1	8.6	-	-
	증감폭	△0.5	△0.8	0.1	△1.3	0.3	0.1	0.3	△2.9	2.0	△1.0	-	-
매장용	’11.3.31	9.0	5.3	11.6	13.7	14.2	13.0	14.6	13.3	6.5	10.8	0.7	4.3
	’10.12.31	9.6	5.3	12.3	17.2	15.5	12.4	13.6	13.7	8.8	11.3	1.4	4.3
	증감폭	△0.6	0.0	△0.7	△3.5	△1.3	0.6	1.0	△0.4	△2.3	△0.5	△0.7	0.0
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 공실률의 차이임(△ : 감소)

□ ’11년 3월 31일 기준 임대료(월세 기준)는 다음과 같다.

ㅇ 오피스빌딩의 ’11년 3월 31일 기준 임대료는 평균 15,000원/㎡으로 전분기(’10년 12월 31일 기준) 대비 보합세를 보였으며, 매장용빌딩은 평균 42,200원/㎡으로 전분기 대비 200원/㎡ 상승하였다.

<월세기준 임대료 추세>

(단위: 천원/㎡)
구 분	’05. 7.1	’06. 7.1	’07. 7.1	’08. 7.1	’09				’10				’11
					3.31	6.30	9.30	12.31	3.31	6.30	9.30	12.31	3.31
오피스	14.1	13.9	14.3	14.9	15.1	15.2	15.2	15.2	15.4	15.4	14.8	15.0	15.0
매장용	36.3	37.2	38.4	39.7	40.2	40.5	40.7	40.9	41.2	41.6	41.9	42.0	42.2

ㅇ 이를 지역별로 살펴보면,

- 오피스빌딩은 서울이 20,000원/㎡으로 가장 높게 나타난 반면, 대전의 임대료는 5,200원/㎡으로 가장 낮게 나타났다.

- 매장용빌딩은 서울과 안양이 각각 60,300원/㎡과 49,700원/㎡으로 높은 수준인 반면, 울산은 17,000원/㎡로 조사지역 중 가장 낮은 수준을 보였다.

< ’11.3.31. 기준 임대료 >

(단위: 천원/㎡)
구 분		전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	성남	수원	안양	고양
오피스	’11.3.31	15.0	20.0	7.4	6.8	7.4	5.4	5.2	6.2	12.8	7.2	-	-
	’10.12.31	15.0	20.0	7.4	6.8	7.4	5.4	5.2	6.1	12.9	7.3	-	-
	증감폭	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0	0.1	△0.1	△0.1	-	-
매장용	’11.3.31	42.2	60.3	33.2	26.9	23.6	18.6	25.5	17.0	37.2	32.0	49.7	33.5
	’10.12.31	42.0	60.0	33.0	26.5	23.5	18.5	25.3	17.0	37.1	32.3	49.7	33.5
	증감폭	0.2	0.3	0.2	0.4	0.1	0.1	0.2	0.0	0.1	△0.3	0.0	0.0
※ 임대료는 오피스빌딩 3층이상, 매장용빌딩은 1층기준. 증감폭은 임대료(금액)의 차이임(△ : 감소)

※ 참고로, 임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 것으로 전세금과 보증금은 조사된 월세전환율을 사용하여 월 임대료로 전환한 것임

□ 상업용 빌딩에 대한 투자정보를 수집하기 위하여 감정평가사 250명이 지역조사, 임대인․임차인 면담 등 현장조사를 수행하였으며, 조사 분석은 한국부동산연구원(원장 강영일)이 담당하였다.

ㅇ 상업용빌딩에 대한 투자정보는 매 분기별로 조사․발표되고 있으며, 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr), 한국부동산연구원 홈페이지(www.kreri.re.kr, Tel 02-520-5021, 5030, 5034)에서도 확인할 수 있다.

※ 붙임「보도 참고자료」참조

보도 참고자료

목     차

Ⅰ. ’11년 1/4분기 임대사례 조사/투자수익률 분석결과	7

Ⅱ. 상업용빌딩 투자정보 조사․분석 관련 Q&A	20

Ⅰ	’11년 1/4분기 임대사례 조사/투자수익률 추계

1. 사업 개요

□ 조사목적

ㅇ 오피스 및 매장용 건물에 대한 임대 및 투자수익률 정보를 제공하여 부동산시장의 투명성 제고 및 부동산정책 지원

※ ’10년 3/4분기부터 조사지역 일부확대(경기도), 표본 재설계 반영

□ 조사대상 : 서울특별시 및 6대광역시, 경기일부 소재 3,000동

ㅇ (오피스) 58개 주요지역 6층 이상의 업무용 건물 4,392동 중 임대면적이 50% 이상인 건물 1,000동

<오피스빌딩 지역별 표본 분포 및 비율>

(단위: 개, 동, %)
구분	전체	서 울					부산	대구	인천	광주	대전	울산	성남	수원
		계	도심	여의도 마포	강남	기타
지역	58	32	8	5	11	8	7	3	3	4	3	2	2	2
총량	4,392	3,155	532	307	1,547	769	378	156	171	169	143	72	77	71
표본수	1,000	512	116	63	221	112	153	78	40	78	51	34	26	28
비율	23%	16%	22%	21%	14%	15%	40%	50%	23%	46%	36%	47%	34%	39%

ㅇ (매장용) 87개 주요상권 3층 이상의 상업·매장용 건물 11,619동 중 임대면적이 50% 이상인 건물 2,000동

<매장용빌딩 지역별 표본 분포 및 비율>

(단위: 개, 동, %)
구 분	전체	서 울						부산	대구	인천	광주	대전	울산	성남	수원	안양	고양
		계	도심	영등포	강남	신촌	기타
지역	87	33	3	1	4	3	22	10	9	7	7	7	4	3	3	2	2
총량	11,619	3,528	365	147	667	681	1,668	1,243	1,309	725	911	1,008	526	420	477	1,383	89
표본수	2,000	1,028	102	56	187	170	513	344	143	125	91	88	53	45	43	25	15
비율	17%	29%	28%	38%	28%	25%	31%	28%	11%	17%	10%	9%	10%	11%	9%	2%	17%

□ 조사내용 : 5개 조사표(빌딩기본정보 및 빌딩면적, 층별 면적 및 임대료, 기타수입･영업경비･저당정보 등) 총 100개 항목

□ 조사시점/조사자 : ’11.3.31/감정평가사(250명)

2. 조사 결과

□ ’11년 1/4분기 투자수익률

투자수익률은 3개월간(’11년 1월～3월) 투자된 자본에 대한 수익률로, 임대료 등 빌딩운영에 따른 소득수익률과 부동산가격 증감에 의한 자본수익률을 합산한 것임(투자수익률 = 소득수익률 + 자본수익률)

▪ 소득수익률 = [eqn: {NOI} over {V _{0}}]

NOI : 순영업소득(임대료수입+관리비수입+기타수입-영업경비)

[eqn: V _{0}] : 기초 자산가격(’11.1.1 기준)

▪ 자본수익률 = [eqn: ` {V _{1} -V _{0}} over {V _{0}}]

[eqn: V _{0}] : 기초 자산가격(’11.1.1 기준)  [eqn: V _{1}] : 기말 자산가격(’11.4.1 기준)

도시별 투자수익률

ㅇ (전체) 오피스빌딩은 ’11년 1/4분기 투자수익률이 1.88%(3개월)로 전분기 대비 0.57%p 상승하였으며, 매장용빌딩은 1.87%(3개월)로 전분기 대비 0.25%p 상승하였음

- 오피스빌딩과 매장용빌딩의 전분기 대비 투자수익률 상승은 자산가치 증가와 공실 감소가 주요 원인으로 보여짐

- 소득수익률은 오피스빌딩의 경우 ’09년 1분기 이후 최고치인 1.38%를 기록하였으며, 매장용빌딩의 경우 ’09년 2분기 이후 최고치(1.29%)를 기록함

- 자본수익률은 오피스빌딩의 경우 전분기의 하락세에서 반등하여 0.50%를 기록하였으며, 매장용빌딩의 경우 ’10년 3분기 이후 상승추세가 지속되어 0.58%로 나타났음

ㅇ 향후 오피스빌딩은 금융위기 이후 감소하였던 외국계 기관투자자의 투자수요가 회복세로 전환될 것으로 예상되며, 이에 따라 오피스시장은 투자수요 증가와 공급물량 증가에 따른 수급동향에 많은 영향을 받을 것으로 판단됨

- 매장용빌딩은 지속적인 공실 감소와 임대료 증가의 영향으로 소득수익률이 안정적인 수준을 유지함에 따라 투자수요의 증가가 예상됨

<분기별 투자수익률 추세>

(단위: %/분기)
구 분		’09				’10				’11
		1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기
오피스	소득수익률	1.28	1.29	0.99	1.28	1.29	1.30	1.04	1.33	1.38
	자본수익률	-1.68	0.64	0.49	0.41	1.14	0.53	0.09	-0.02	0.50
	투자수익률	-0.40	1.93	1.48	1.69	2.43	1.83	1.13	1.31	1.88
매장용	소득수익률	1.31	1.18	0.85	1.22	1.22	1.22	0.93	1.26	1.29
	자본수익률	-1.13	0.53	0.55	0.59	1.02	0.49	0.18	0.36	0.58
	투자수익률	0.18	1.71	1.40	1.81	2.24	1.71	1.11	1.62	1.87
※ 분기별 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간 수익률임

ㅇ (오피스) 투자수익률은 모든 지역에서 전분기 대비 상승한 가운데 서울(2.21%), 성남(2.03%)의 투자수익률이 2% 이상으로 높은 수준을 보였음

- 서울과 성남의 높은 투자수익률은 타지역에 비해 낮은 공실률(서울 : 5.6%, 성남 : 7.1%)과 높은 임대료(서울 : 20.0천원/㎡, 성남 : 12.8천원/㎡)의 영향이 주요 원인으로 분석됨

- 울산의 투자수익률은 삼산지역의 높은 자산가치 상승의 영향으로 전분기 대비 1.07%p 상승한 1.65%로 나타났음

- 광주는 전분기에 이어 여전히 자본수익률이 마이너스(-)를 보이고 있으나 하락폭은 감소함에 따라 전분기 대비 0.88%p 상승한 0.62%로 나타났음

- 광주와 대전의 소득수익률은 낮은 임대료(광주 : 5.4천원/㎡, 대전 : 5.2천원/㎡)의 영향으로 1% 미만으로 나타났음

<2011년 1/4분기 오피스빌딩 지역별 투자수익률>

(단위: %, %p)
구 분	전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	성남	수원
소득수익률	1.38	1.56	1.36	1.11	1.24	0.72	0.60	1.23	1.61	1.26
증감폭	0.05	0.05	0.05	0.07	0.06	0.04	0.02	0.06	0.00	0.06
자본수익률	0.50	0.65	0.43	0.05	0.38	-0.10	0.30	0.42	0.42	0.58
증감폭	0.52	0.55	0.56	0.01	0.61	0.84	0.50	1.01	0.29	0.01
투자수익률	1.88	2.21	1.79	1.16	1.62	0.62	0.90	1.65	2.03	1.84
증감폭	0.57	0.60	0.61	0.08	0.67	0.88	0.52	1.07	0.29	0.07
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 수익률의 전분기 대비 차이임(△ : 감소)

ㅇ (매장용) 인천의 투자수익률은 전분기 대비 0.54%p 상승한 2.10%로 나타나 조사지역에서 가장 높은 수치를 기록하였으며, 서울의 투자수익률은 전분기 대비 0.35%p 상승한 1.97%로 나타났음

- 서울은 소득수익률이 1.19%로 타지역에 비해 낮은 수준이나 자본수익률이 가장 높게 나타났으며, 인천의 높은 투자수익률은 타지역에 비해 높은 자산가치 상승이 주요 원인으로 분석됨

- 수원의 투자수익률은 수원역 상권의 자산가치가 하락 영향으로 전분기 대비 0.12%p 하락한 1.45%를 기록하였으며, 안양의 투자수익률은 전분기 대비 0.21%p 하락한 1.96%를 기록하였음

- 안양은 1% 미만의 낮은 공실률과 높은 임대료(49.7천원/㎡)의 영향으로 소득수익률이 1.74%로 나타나 타지역에 비해 가장 높은 수치를 기록하였음

<2011년 1/4분기 매장용빌딩 지역별 투자수익률>

(단위: %, %p)
구 분	전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	성남	수원	안양	고양
소득수익률	1.29	1.19	1.38	1.40	1.39	1.27	1.28	1.38	1.41	1.44	1.74	1.29
증감폭	0.03	0.01	0.07	0.16	0.03	0.03	0.07	0.00	0.04	△0.02	△0.25	0.01
자본수익률	0.58	0.78	0.37	0.52	0.71	0.38	0.40	0.04	0.52	0.01	0.22	0.29
증감폭	0.22	0.34	△0.01	△0.01	0.51	0.22	0.17	0.06	0.01	△0.10	0.04	0.53
투자수익률	1.87	1.97	1.75	1.92	2.10	1.65	1.68	1.42	1.93	1.45	1.96	1.58
증감폭	0.25	0.35	0.06	0.15	0.54	0.25	0.24	0.06	0.05	△0.12	△0.21	0.54
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 수익률의 전분기 대비 차이임(△ : 감소)

서울 권역별 투자수익률

ㅇ (오피스) 투자수익률은 도심지역이 2.69%로 가장 높은 반면 강남지역이 1.82%로 가장 낮았으며, 모든 권역에서 전분기 대비 상승하였음

- 도심지역은 신문로지역, 우정국로지역, 무교지역의 자산가치 상승폭이 커짐에 따라 4대 권역에서 가장 높은 수치를 보였음

- 강남지역의 낮은 투자수익률은 강남지역과 여의도·마포지역에 비해 상대적으로 낮은 자산가치 상승이 주요 원인으로 분석됨

<2011년 1/4분기 서울지역 오피스빌딩의 투자수익률>

(단위: %, %p)
구 분	전체	도심	여의도․마포	강남	기타
소득수익률	1.56	1.64	1.80	1.43	1.50
증감폭	0.05	0.07	0.03	0.04	0.06
자본수익률	0.65	1.05	0.82	0.39	0.36
증감폭	0.55	0.77	0.14	0.59	0.40
투자수익률	2.21	2.69	2.62	1.82	1.86
증감폭	0.60	0.84	0.17	0.63	0.46
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 수익률의 전분기 대비 차이임(△ : 감소)

ㅇ (매장용) 투자수익률은 영등포 상권이 2.03%로 가장 높고, 기타 상권(2.02%), 도심 상권(1.98%) 순으로 높게 나타났으며, 모든 권역에서 전분기 대비 상승하였음

- 영등포 상권의 자본수익률은 전분기 대비 1.48%p 상승한 0.83%로 나타났음

- 기타 상권의 자본수익률은 방배 상권, 신천 상권, 사당 상권 등의 높은 자산가치 상승 영향으로 전분기 대비 0.30%p 상승한 0.85%로 나타났음

<2011년 1/4분기 서울지역 매장용빌딩의 투자수익률>

(단위: %, %p)
구 분	전체	도심	강남	신촌	영등포	기타
소득수익률	1.19	1.25	1.19	1.26	1.20	1.17
증감폭	0.01	△0.01	0.01	0.00	0.03	0.02
자본수익률	0.78	0.73	0.72	0.64	0.83	0.85
증감폭	0.34	0.28	0.42	0.10	1.48	0.30
투자수익률	1.97	1.98	1.91	1.90	2.03	2.02
증감폭	0.35	0.27	0.43	0.10	1.51	0.32
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 수익률의 전분기 대비 차이임(△ : 감소)

□ ’11년 1/4분기 공실률

빌딩 연면적에서 공실면적(임대계약이 체결되지 않아 비워있는 공간)이 차지하는 비율

도시별 공실률

ㅇ (전체) 오피스빌딩의 ’11년 1/4분기(’11년 3월 31일 기준) 공실률은 평균 8.1%로 전분기(’10년 12월 31일 기준)에 비해 0.5%p 감소하였으며, 매장용빌딩은 9.0%로 전분기 대비 0.6%p 감소하였음

- 오피스빌딩의 공실률은 전분기에 이어 감소추세가 지속되고 있으며, 매장용빌딩의 공실률은 ’09년 1분기 이후의 감소추세가 이어지고 있음

<공실률 추세>

(단위: %)
구 분	’05 7.1	’06 7.1	’07 7.1	’08 7.1	’09				‘10				‘11
					3.31	6.30	9.30	12.31	3.31	6.30	9.30	12.31	3.31
오피스	8.4	7.2	6.4	5.3	6.6	8.0	9.0	9.4	9.4	9.4	9.5	8.6	8.1
매장용	10.2	10.6	11.6	10.0	11.4	11.1	10.6	10.5	10.4	10.3	10.3	9.6	9.0

ㅇ (오피스) 서울의 공실률이 5.6%로 가장 낮은 수준을 보인 반면, 울산의 공실률이 18.1%로 가장 높은 수준을 보임

- 대구(1.3%p)와 울산(2.9%p)은 공실률이 전분기 대비 크게 하락하였는데, 이는 대구 범어지역과 울산 삼산지역의 공실 감소에 기인한 것으로 분석됨

- 성남은 기타지역을 중심으로 공실이 크게 증가하여 전분기 대비 2.0%p 상승한 7.1%를 기록하였음

<’11.3.31 기준 오피스빌딩 지역별 공실률>

(단위: %, %p)
구 분	전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	성남	수원
’11.3.31	8.1	5.6	9.9	8.5	13.3	17.4	16.1	18.1	7.1	7.6
’10.12.31	8.6	6.4	9.8	9.8	13.0	17.3	15.8	21.0	5.1	8.6
증감폭	△0.5	△0.8	0.1	△1.3	0.3	0.1	0.3	△2.9	2.0	△1.0
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 공실률의 전분기 대비 차이임(△ : 감소)

ㅇ (매장용) 안양의 공실률이 0.7%로 가장 낮게 나타났으며, 대전의 공실률이 14.6%로 가장 높게 나타났음

- 대전과 광주를 제외한 대부분의 지역에서 공실률이 전분기 대비 하락 또는 보합을 보였음

- 대전은 월평동 상권을 중심으로 공실이 증가하여 전분기 대비  1.0%p 상승하였으며, 광주는 상무 상권을 중심으로 공실이 증가하여 전분기 대비 0.6%p 상승하였음

- 대구는 ’10년 3분기 이후 높은 공실률을 보인 동성로 상권에서 일부 빌딩을 중심으로 공실이 해소됨에 따라 전분기 대비 3.5%p 하락한 13.7%로 나타났음

<’11.3.31 기준 매장용 빌딩 지역별 공실률>

	(단위: %, %p)
구 분	전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	성남	수원	안양	고양
’11.3.31	9.0	5.3	11.6	13.7	14.2	13.0	14.6	13.3	6.5	10.8	0.7	4.3
’10.12.31	9.6	5.3	12.3	17.2	15.5	12.4	13.6	13.7	8.8	11.3	1.4	4.3
증감폭	△0.6	0.0	△0.7	△3.5	△1.3	0.6	1.0	△0.4	△2.3	△0.5	△0.7	0.0
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 공실률의 차이임(△ : 감소)

서울 권역별 공실률

ㅇ (오피스) 여의도･마포지역(4.8%)이 가장 낮고, 강남지역(5.2%), 도심지역(6.2%), 기타지역(6.6%) 순으로 나타남

- 여의도·마포지역을 제외한 모든 권역에서 공실률이 전분기 대비 하락하였음

- 도심지역은 우정국로지역, 서울역지역, 기타지역 등을 중심으로 공실이 감소하여 공실률이 전분기 대비 1.7%p 하락하였음

- 강남지역은 삼성남부지역, 역삼남부지역, 선릉북부지역 등을 중심으로 공실이 감소하여 공실률이 전분기 대비 0.5%p 하락하였음

<’11.3.31 기준 서울지역 오피스빌딩의 공실률>

		(단위: %, %p)
구 분	전 체		도 심	여의도･마포	강 남	기 타
’11.3.31	5.6		6.2	4.8	5.2	6.6
’10.12.31	6.4		7.9	4.8	5.7	6.8
증감폭	△0.8		△1.7	0.0	△0.5	△0.2
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 공실률의 전분기 대비 차이임(△ : 감소)

ㅇ (매장용) 강남 상권(3.2%)이 가장 낮고, 기타 상권(5.1%), 신촌 상권(5.9%), 도심 상권(6.6%), 영등포 상권(14.7%) 순으로 나타남

- 도심 상권은 명동 상권의 공실증가로 전분기 대비 0.6%p 상승하였으며, 신촌 상권은 이대 상권의 공실증가로 전분기 대비 0.2%p 상승하였음

- 강남 상권은 강남역 주변 상가의 공실률이 1% 미만을 보임에 따라 ’02년 조사 이후 최저치(3.2%)를 기록함

<’11.3.31 기준 서울지역 매장용빌딩의 공실률>

		(단위: %, %p)
구 분	전 체		도 심	강 남	신 촌	영등포	기타
’11.3.31	5.3		6.6	3.2	5.9	14.7	5.1
’10.12.31	5.3		6.0	3.4	5.7	15.5	5.1
증감폭	0.0		0.6	△0.2	0.2	△0.8	0.0
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 공실률의 전분기 대비 차이임(△ : 감소)

□ ’11년 1/4분기 임대료(월세 기준)

① 월세기준 임대료 : 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 것으로, 전세금과 보증금은 조사된 월세전환율을 사용하여 월 임대료로 전환함

※ 월세전환율 : 임대인이 부동산 투자시 요구수익률로서 전세금과 보증금을 월세로 전환하는 비율

▪ 월세기준 임대료 = 전세(보증금) × (전환율)/12 + 월세

② 오피스빌딩은 3층 이상, 매장용빌딩은 1층을 기준으로 월세기준 임대료 산정

③ ㎡당 월세기준 임대료는 월세기준 임대료 총액을 임대면적(전용면적+공용면적)으로 나눈 수치임

도시별 임대료

ㅇ (전체) 오피스빌딩의 ’11년 1/4분기(’11년 3월 31일 기준) 임대료는 평균 15.0천원/㎡으로 전분기 대비 보합세를 보였으며, 매장용빌딩의 ’11년 1/4분기 임대료는 평균 42.2천원/㎡으로 전분기 대비 0.2천원/㎡ 상승하였음

- 매장용빌딩의 임대료는 오피스빌딩과 달리 물가상승률이 반영되어 임대료 상승추세가 지속적으로 유지되고 있음

<월세기준 임대료 추세>

(단위: 천원/㎡)
구 분	’05. 7.1	’06. 7.1	’07. 7.1	’08. 7.1	’09				’10				’11
					3.31	6.30	9.30	12.31	3.31	6.30	9.30	12.31	3.31
오피스	14.1	13.9	14.3	14.9	15.1	15.2	15.2	15.2	15.4	15.4	14.8	15.0	15.0
매장용	36.3	37.2	38.4	39.7	40.2	40.5	40.7	40.9	41.2	41.6	41.9	42.0	42.2

ㅇ (오피스) 서울의 임대료는 20.0천원/㎡으로 가장 높게 나타난 반면, 대전의 임대료는 5.2천원/㎡으로 가장 낮게 나타났음

- 울산은 삼산지역의 공실감소에 따른 임차수요 증가로 전분기 대비 0.1천원/㎡ 상승한 6.2천원/㎡으로 나타났음

- 성남은 공실증가의 영향으로 전분기 대비 0.1천원/㎡ 하락한 12.8천원/㎡으로 나타났으며, 수원은 기타지역을 중심으로 임대료가 하락하여 전분기 대비 0.1천원/㎡ 하락한 7.2천원/㎡으로 나타났음

- 울산, 성남, 수원을 제외한 대부분 지역의 임대료는 전분기 대비 변동이 없었음

< ’11.3.31. 기준 지역별 오피스빌딩 임대료 >

(단위: 천원/㎡)
구 분	전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	성남	수원
’11.3.31	15.0	20.0	7.4	6.8	7.4	5.4	5.2	6.2	12.8	7.2
’10.12.31	15.0	20.0	7.4	6.8	7.4	5.4	5.2	6.1	12.9	7.3
증감폭	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0	0.1	△0.1	△0.1
※임대료는 오피스빌딩 3층이상, 매장용빌딩은 1층기준. 증감폭은 변동률(%)이 아닌 임대료의 차이(△ : 감소)

ㅇ (매장용) 서울과 안양의 임대료는 각각 60.3천원/㎡과 49.7천원/㎡으로 높은 수준인 반면, 울산의 임대료는 17.0천원/㎡로 조사지역 중 가장 낮은 수준임

- 대구는 신규 임차수요가 많은 동성로 상권과 경대북문 상권을 중심으로 임대료가 상승하여 전분기 대비 0.4천원/㎡ 상승한 26.9천원/㎡으로 나타났음

- 부산은 광복동 상권, 양정 상권을 중심으로 임대료가 상승하여 전분기 대비 0.2천원/㎡ 상승한 33.2천원/㎡으로 나타났음

- 수원은 인계동 상권을 중심으로 임대료가 하락하여 전분기 대비 0.3천원/㎡ 하락한 32.0천원/㎡으로 나타났음

< ’11.3.31. 기준 지역별 매장용빌딩 임대료 >

(단위: 천원/㎡)
구 분	전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	성남	수원	안양	고양
’11.3.31	42.2	60.3	33.2	26.9	23.6	18.6	25.5	17.0	37.2	32.0	49.7	33.5
’10.12.31	42.0	60.0	33.0	26.5	23.5	18.5	25.3	17.0	37.1	32.3	49.7	33.5
증감폭	0.2	0.3	0.2	0.4	0.1	0.1	0.2	0.0	0.1	△0.3	0.0	0.0
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 임대료의 차이임(△ : 감소) ※ 임대료는 오피스빌딩 3층이상, 매장용빌딩은 1층기준임

서울 권역별 임대료

ㅇ (오피스) 도심지역과 강남지역이 각각 24.0천원/㎡와 20.7천원/㎡으로 높은 수준을 보였음

- 여의도·마포지역은 영등포지역의 임대료 상승 영향으로 전분기 대비 0.1천원/㎡ 상승한 16.0천원/㎡으로 나타났음

- 강남지역은 역삼북부지역과 삼성북부지역의 임대료 상승 영향으로 전분기 대비 0.1천원/㎡ 상승한 20.7천원/㎡으로 나타났음

< ’11.3.31. 기준 지역별 오피스빌딩 임대료 >

(단위: 천원/㎡)
구 분	전체	도심	여의도․마포	강남	기타
’11.3.31	20.0	24.0	16.0	20.7	14.3
’10.12.31	20.0	24.0	15.9	20.6	14.4
증감폭	0.0	0.0	0.1	0.1	△0.1
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 임대료의 전분기 대비 차이임(△ : 감소) ※ 임대료는 오피스빌딩 3층이상, 매장용빌딩은 1층기준임

ㅇ (매장용) 토지가격이 높은 도심이 185.3천원/㎡로 가장 높고, 강남(57.2천원/㎡) 및 신촌(57.1천원/㎡) 순으로 나타남

- 강남은 낮은 공실률의 영향으로 임대료가 상승추세를 보이고 있으며, 영등포 상권은 공실 감소의 영향으로 전분기 대비 0.4천원/㎡ 상승한 39.3천원/㎡으로 나타났음

<’11.3.31 기준 서울지역 매장용빌딩의 임대료>

	(단위: 천원/㎡)
구 분	전 체	도 심	강 남	신 촌	영등포	기타
’11.3.31	60.3	185.3	57.2	57.1	39.3	46.8
’10.12.31	60.0	184.8	56.9	56.8	38.9	46.8
증감폭	0.3	0.5	0.3	0.3	0.4	0.0
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 임대료의 전분기 대비 차이임(△ : 감소) ※ 임대료는 오피스빌딩 3층이상, 매장용빌딩은 1층기준임

3. 자료 활용

□ 상업용 부동산 시장의 투자수익률 추계 등 정보 제공으로 부동산 투자의 판단근거 및 투자운용성과 측정 등에 활용

ㅇ REITs, 부동산펀드 등 자산운용기관의 투자판단, 자산포트폴리오 구축 및 배당률 측정 등을 위한 기초자료 제공

□ 표준지 중 상업ㆍ업무용 토지의 공시지가 평가시 임대사례 조사 결과를 바탕으로 수익가격을 산출

□ 조사․분석 결과는 부동산 투자성과의 측정지표로 활용하도록 은행 등 관련기관에 배포하고 인터넷에 게재

* 국토해양부, 한국감정평가협회, 한국부동산연구원 홈페이지 게재

Ⅱ	상업용빌딩 투자정보 조사 관련 Q&A

1. 상업용빌딩 투자정보 조사의 목적은 ?

ㅇ 부동산 투자시장에 공신력 있는 투자정보를 제공하여 투자자들에게 합리적인 투자판단을 지원하고 상업용 부동산시장의 건전한 발전을 유도

ㅇ 상업용 부동산시장의 동향 파악 및 부동산 정책수립을 위한 기초자료로 활용

2. 상업용빌딩 투자정보 조사방법은 ?

ㅇ 감정평가사 250명이 표본빌딩 현장방문 및 임대인․임차인 등과의 면담을 통하여 임대료․공실률 등을 조사하고 토지 및 건물가격을 감정평가하고 있음

3. 투자수익률의 의미와 산출방법은 ?

ㅇ 분기별 투자수익률은 3개월간의 부동산 보유에 따른 투자성과를 나타내는 것으로 소득수익률과 자본수익률을 합산하여 산출

- 소득수익률은 3개월간 임대수익률을 의미하며, 부동산가격 대비 3개월간의 순임대수입(임대소득에서 경비를 차감)의 비율로 산출

* 순임대수입(임대소득-경비) ÷ 기초자산가격(’11.1.1기준)

- 자본수익률은 3개월간의 부동산가격 증감률을 의미하며, 감정평가사가 평가한 부동산의 기초가격(’11.1.1)과 기말가격(’11.3.31)의 차이를 기초가격으로 나누어 산출함

* 자본이득[기말자산가격(‘11.3.31)-기초자산가격(‘11.1.1)]÷기초자산가격(‘11.1.1)

4. 임대료 수준은 어떻게 파악했나 ?

ㅇ 오피스빌딩(3층이상 평균치) 및 매장용빌딩(1층 기준)의 임대료 산출시 전세금 또는 보증부 월세의 보증금에 대하여는 전환율을 이용하여 월세로 환산

* 보증부 월세기준 임대료 = 전세(보증금) × (전환율)/12 + 월세

예) 보증금 1,000만원에 월세 10만원을 받을 경우 전환율이 12%이면 월세 20만원에 해당됨

1,000만원 × 0.12/12 + 10만원 = 10만원 + 10만원 = 20만원

5. 임대료 수준 조사시 활용하는 전환율이란 ?

ㅇ 우리나라 부동산 임대시장에서는 전세․보증부월세․완전월세 등 다양한 임대계약방식이 공존하고 있음

* 동일 빌딩에서도 임대인과 임차인간 계약을 통하여 전세 또는 보증부월세의 보증금과 월세 규모를 조정하고 있음

ㅇ 전환율은 임대인의 요구수익률로서, 전세금의 일부를 월세로 전환하거나 월세를 보증금 또는 전세로 전환하기 위해 사용

ㅇ 임대사례조사에서는 시장에서 통용되는 전환율을 평가사들이 직접 조사하여 임대료 산정시 적용

* 전환율 = (월세 × 12)/(전세 - 보증금)

예) 현재 전세기준 임대료가 1억 1천만원인 건물이 보증금 1천만원과 월세 100만원으로 계약체결이 이루어진 경우 전환율은 12%임

(100만원×12)/(1억 1천만원-1천만원)=0.12(12%)

6. 임대료를 월세기준으로 산정한 이유는 ?

ㅇ 다양한 임대계약방식이 공존하는 임대시장에서 빌딩․지역간 임대료를 비교하기 위하여 전세․보증부월세 등 서로 다른 계약방식에 의한 조사자료를 한 가지로 통일할 필요가 있음

ㅇ 전세의 경우 외국에는 존재하지 않는 독특한 임대계약방식으로, 전세 형태의 임대료 정보는 외국 투자자들에게 설득력이 낮음

ㅇ 상업용 부동산은 월 임대수입이 주된 투자목적이므로, 월세를 기준한 임대료수준을 비교하는 것이 최근의 추세임

7. 민간부동산정보회사의 조사자료와 어떤 차이가 있는가?

ㅇ (조사대상) 민간기관은 오피스빌딩의 임대료와 공실률을 발표하고 있으나, 본 조사는 오피스빌딩 외에도 매장용빌딩의 임대료와 공실률 및 투자수익률을 발표함

ㅇ (표본선정) 민간기관은 표본이 조사기관과 친밀도가 높거나 법인소유의 중․대형 빌딩 위주로 구성되는 반면, 본 조사는 개인소유 빌딩을 포함하여 지역별 대표성 있는 빌딩으로 구성

* 오피스빌딩 투자정보 조사대상(층별 분포)

: 6～10층(57.2%),  11～24층(40.1%),  25층 이상 빌딩(2.7%)

ㅇ (임대료조사방식) 민간기관은 전화조사 등 간접조사를 통해 조사정보를 수집하여 기준층을 위주로 임대료 수준을 조사하고 있는 반면, 본 조사는 감정평가사가 현지조사 및 임대인 등과의 면담을 통하여 모든 층의 임차인에 대해 계약된 임대료를 조사하고 있음

- 민간기관의 임대료 수준은 전세, 보증금, 월세를 각각 구분하여 발표하고 있는 반면, 본 조사는 지역간․빌딩간의 상호 임대료 수준 비교가 가능토록 전세와 보증금을 해당 전환율로 전환한 월세기준 임대료를 발표하고 있음

8 . 임대사례 조사표본을 확대한 이유는 무엇인가?

ㅇ 임대사례 조사사업은 2002년부터 도입되어 서울특별시 및 6대광역시에 소재한 1,500동의 오피스빌딩 및 매장용빌딩을 대상으로 공실률, 임대료, 투자수익률에 대한 투자정보를 제공하였음

ㅇ 그러나 2002년도에 1,500동에 대한 표본이 확정된 이후 표본 재설계가 이루어지지 않았으며, 이에 따라 시장변화에 대한 통계정보의 시장상황 반영이 미흡하였음

ㅇ 이러한 통계정보 요구에 부응하기 위해 지역 및 하위시장(상권)의 확대를 위한 표본 재설계를 실시하였으며, 2010년 3/4분기 조사부터 반영하였음

- 표본재설계는 기존 조사지역은 유지하되 신규 지역 및 하위시장(상권)을 추가하는 방향으로 이루어졌음